# Software para perito de inmuebles

> Software pericial integral para peritos de inmuebles en tu zona y provincia: tasación pericial, vicios constructivos, humedades, lesiones edificatorias, división horizontal, expropiaciones y peritaje civil de inmuebles. Bunker fotográfico con metadatos EXIF y GPS, motor IRD para valoración de daños, dictamen PAdES con cadena de custodia y CRM de intervinientes (comunidades, administradores de fincas, letrados, juzgados).

## ¿Qué hace un perito de inmuebles?

Un perito de inmuebles realiza la valoración pericial de inmuebles y el diagnóstico de daños y patologías de la edificación. Interviene en procedimientos judiciales (herencias, divorcios, división de la cosa común, expropiaciones), en reclamaciones de seguros y en conflictos de comunidades de propietarios. Emite un dictamen que se pronuncia sobre el valor del inmueble, la causa del daño y el coste de reparación, con un método justificable y prueba defendible. No es una tasación hipotecaria homologada: esa requiere una sociedad de tasación supervisada por el Banco de España.

**1, 3 y 10 años** — plazos de garantía por daños en la edificación: acabados, habitabilidad y daños estructurales (art. 17 LOE)

El conflicto inmobiliario casi nunca se gana con palabras, sino con prueba. Documentar humedades, grietas, aluminosis y lesiones constructivas exige fotografía con metadatos intactos y trazabilidad, porque la contraparte cuestionará cuándo y dónde se tomó cada imagen. A esto se suma verificar superficies reales y titularidad en Catastro, valorar el inmueble con un método que resista el contrainterrogatorio y sostener el dictamen ante el juez. Sin captura defendible, sin método justificado y sin cadena de custodia, un informe técnicamente correcto se desmorona en sala. El perito de inmuebles cierra ese hueco entre el hecho y la prueba.

## Qué cubre

- Tasación pericial inmobiliaria para herencias, divorcios, expropiaciones y procedimientos judiciales
- Vicios constructivos y lesiones edificatorias (humedades, grietas, asentamientos, aluminosis)
- Multirriesgo hogar y comercio (daños por agua, incendios, robos, electrodomésticos)
- División horizontal, segregaciones y problemas de comunidades de propietarios
- Expropiaciones forzosas con valoración de justiprecio (Ley de Expropiación Forzosa)
- Lookup directo a Catastro para verificación de superficies y titularidad registral

## Cómo te ayuda Perizial

### Bunker fotográfico con metadatos y hash

La captura de campo conserva los metadatos EXIF y GPS de cada imagen y calcula el hash MD5 y SHA-256 en el propio navegador. Así la fotografía de la humedad, la grieta o la lesión queda anclada en fecha, hora y ubicación, y cualquier manipulación posterior es detectable. La prueba aguanta el cuestionamiento de la contraparte.

### Motor IRD para cuantificar daños

El motor IRD calcula el coste indemnizable aplicando deducible o franquicia y límite de cobertura sobre las partidas de reparación. Convierte el diagnóstico de daños en una cifra defendible y trazable, partida a partida, en lugar de una estimación a ojo difícil de sostener frente a la aseguradora o en juicio.

### Dictamen en 7 fases con firma y sello

El informe se compone en un flujo estructurado de 7 fases y se cierra con firma electrónica PAdES y sello de tiempo TSA. El sellado fija la integridad y la fecha cierta del documento, de modo que el dictamen entregado al juzgado o a la aseguradora es verificable y no repudiable.

### CRM de intervinientes del caso

Un CRM concentra a todos los actores del expediente: comunidades de propietarios, administradores de fincas, letrados y juzgados. Centraliza contactos, comunicaciones y la trazabilidad del encargo, evitando que datos clave del procedimiento se dispersen en correos sueltos.

### Lookup directo a Catastro

La consulta directa a Catastro permite verificar superficies construidas y titularidad sin salir del expediente. Contrasta lo que figura en la realidad física del inmueble con el dato registral, base imprescindible para valorar, para resolver divisiones horizontales y para detectar discrepancias de superficie.

## Cómo funciona, paso a paso

1. **Inspección y captura fotográfica** — Visita al inmueble y documentación de cada patología o estado mediante fotografía que conserva metadatos EXIF y GPS, fijando fecha, hora y ubicación de cada toma.
2. **Verificación en Catastro** — Consulta directa a Catastro para contrastar superficies construidas y titularidad frente a lo observado en la inspección, identificando discrepancias relevantes.
3. **Diagnóstico o valoración** — Diagnóstico técnico de la patología y su causa, o bien aplicación del método de valoración que corresponda al encargo, debidamente justificado.
4. **Cuantificación con motor IRD** — Cálculo del coste de reparación o del daño indemnizable con el motor IRD, aplicando franquicia o deducible y límite, partida a partida.
5. **Dictamen en 7 fases** — Redacción del informe pericial siguiendo el flujo estructurado de 7 fases, con la documentación y la prueba enlazadas a cada conclusión.
6. **Firma PAdES y sello TSA** — Cierre del dictamen con firma electrónica PAdES y sello de tiempo TSA, que garantizan integridad, fecha cierta y no repudio del documento entregado.

## Qué resuelve el dictamen según la patología o el encargo

| Patología o encargo | Qué resuelve el dictamen |
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| Humedades y filtraciones | Determina el origen y la vía del agua, distingue condensación de filtración o capilaridad, atribuye responsabilidad y valora la reparación. |
| Grietas y fisuras | Diferencia la fisura estética del daño con relevancia estructural, identifica la causa del movimiento y cuantifica el coste de intervención. |
| Aluminosis y daños estructurales | Evalúa el alcance de la degradación del hormigón y de los elementos portantes, el riesgo y el coste de refuerzo o sustitución. |
| División horizontal y superficies | Verifica superficies reales frente a Catastro y registro, fija cuotas y resuelve discrepancias en la división de la propiedad. |
| Valoración para herencia o expropiación | Establece el valor del inmueble con método justificado, como base para repartir el caudal hereditario o fijar el justiprecio. |

## Marco legal y normativo

Referencias aplicables en España. Perizial proporciona el soporte técnico; la responsabilidad pericial y el criterio profesional son del perito firmante.

- **Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), art. 17** — Responsabilidad y garantías por daños en la edificación, con plazos de 1, 3 y 10 años.
- **Código Técnico de la Edificación (RD 314/2006)** — Exigencias básicas de la edificación; referencia técnica para valorar lesiones y vicios constructivos.
- **Ley de Expropiación Forzosa de 1954** — Determinación del justiprecio en los procedimientos de expropiación.
- **LEC, arts. 335-352** — Prueba pericial en herencias, divorcios, división de la cosa común y reclamaciones de daños.
- **Orden ECO/805/2003** — Regula las tasaciones hipotecarias homologadas, reservadas a sociedades de tasación: Perizial NO opera como tal; cubre la valoración pericial judicial y extrajudicial.

## Para quién

Aseguradoras (Mapfre, Allianz, AXA, Generali, Mutua, Catalana Occidente) · Comunidades de propietarios y administradores de fincas · Letrados de despachos inmobiliarios y civilistas · Juzgados civiles (procedimientos de herencia, divorcio, división de cosa común) · Ayuntamientos y administraciones (expropiaciones)

## Preguntas frecuentes

### ¿Cómo se calcula el valor pericial de un inmueble?

El perito elige y justifica el método según el inmueble y la finalidad del encargo. Los más habituales son el de comparación de mercado, que parte de operaciones de inmuebles semejantes; el de coste, que estima el valor de reposición del suelo y la construcción menos la depreciación; y el de capitalización, que parte de las rentas que el inmueble puede generar. La clave es razonar por qué se aplica ese método y dejar trazable el cálculo.

### ¿Sirve para una tasación hipotecaria homologada por el Banco de España?

No. La tasación con efectos hipotecarios solo puede emitirla una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España, conforme a la Orden ECO 805/2003. El dictamen de un perito de inmuebles es una valoración pericial válida para procedimientos judiciales y para usos extrajudiciales, como herencias, reparto de bienes o negociación, pero no equivale ni sustituye a la tasación hipotecaria oficial.

### ¿Cómo se documentan los vicios constructivos para defenderlos en juicio?

Con prueba defendible desde el origen. Cada fotografía se captura conservando los metadatos EXIF y GPS, que fijan fecha, hora y ubicación, y se le calcula el hash MD5 y SHA-256 para detectar cualquier alteración posterior. Todo ello queda enlazado en una cadena de custodia exportable, de modo que la contraparte no pueda discutir la autenticidad de las imágenes ni el momento en que se tomaron.

### ¿Cómo se calcula el valor pericial de un inmueble en tu zona con Perizial?

El perito introduce las características del inmueble (superficie útil y construida, antigüedad, estado de conservación, calidades, ubicación) y Perizial integra lookup directo a Catastro para verificar superficies registrales. El cálculo final del valor pericial se realiza por el método aplicable (comparación de mercado, coste, capitalización de rentas) según el criterio profesional del perito. El dictamen recoge la metodología empleada con firma PAdES y sello TSA.

### ¿Sirve para tasaciones hipotecarias homologadas por el Banco de España?

No. Las tasaciones hipotecarias requieren homologación de sociedad de tasación según Orden ECO/805/2003 y Perizial no actúa como sociedad de tasación. Sí es válida para tasaciones periciales judiciales (herencias, divorcios, expropiaciones, división de cosa común) y para informes periciales extrajudiciales con propósito patrimonial, donde el perito firma a título individual con su responsabilidad profesional.

### ¿Cómo se documentan los vicios constructivos para defender el dictamen en juicio?

El bunker fotográfico de Perizial preserva las imágenes con metadatos EXIF originales (fecha, hora, GPS, cámara) y calcula hash MD5+SHA-256 al subirlas. Cada elemento queda en la cadena de custodia exportable como PDF firmado independiente del dictamen. Permite presentar la prueba documental separada del cuerpo del informe, lo que refuerza la defensa pericial frente a impugnación.

## Sigue explorando

- [Perito de seguros](https://perizial.com/peritos/servicio/perito-de-seguros) — Valoración de daños y cuantificación de la indemnización en reclamaciones a aseguradoras.
- [Perito reconstructor de accidentes](https://perizial.com/peritos/servicio/perito-reconstructor-de-accidentes) — Reconstrucción de la dinámica del siniestro y cuantificación de daños con motor IRD.
- [Motor IRD](https://perizial.com/caracteristicas/motor-ird) — Cómo se calcula el daño indemnizable aplicando franquicia, deducible y límite de cobertura.

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